手里有套公寓，投资用途的。物业费 2w。滞纳金 8w。

@zachary99 #19
换物业要成立业委会
众所周知，业委会也是垃圾

好赖你这没有转供电， 想怎么搞怎么搞， 我们这不交物业给你停电。

支持你干到底， 不要嫌麻烦嫌浪费时间

@GodoIT #7 佬，看到您的说法，好奇搜了搜，有个问题想请教一下， [物业费，只需要支付 36 个月（民法典）] 这个说法有出处吗？方便发个链接康康吗？我用 [物业费 民法典 36 个月] 作为关键词搜了下好像没有搜到捏，谢啦

@Luckykeeper 又看了遍原来是我看漏了，OP 补充了他是 3 年，没绕过来，光想着 36 这个数字了哈哈，懵了

就算你列举再多物业不称职的证据，你只能说觉得物业费过高，但也不是完全不缴纳的理由，毕竟对方有提供基础的服务，哪怕做得不好，也是做了，所以想完全不交是不可能被法院支持的。

楼上说 36 个月的同学，物业公司会在 36 月前就向法院起诉，以保证在诉讼时效范围内。

@ota #5
“简易程序”有限制条件的。
我前段时间跟物业打过官司。物业不是按我收房时间起算物业费，而是按他们自己随便定的时候时间开始计算物业费，多收我的钱，我就起诉物业要求他们退钱。
物业反诉我要求我付近半年的物业费。
因为物业公司反诉，所以法官从“简易程序”改为“普通程序”。然后大家补交诉讼费。

要解决物业的问题，只有成立业主自己的组织，否则单个业主是没办法的。之前签的前期物业服务协议，只有在业委会或物管会成立之后，才有可能通过重新招标换重新签合同或协议。否则，前期物业服务协议会一直有效，业主就只能一直按协议上的价格付物业费。

最近我们小区正在跟物业公司扯这个事。乡政府出面组织选择了一个物管会，然后打算召开业主大会。物业公司就各种阻挠，最后业主大会也没开成，改为小区重大事项投票。投票内容是通过小区的一些规章(业主大会前置条件)，和是否续聘现有物业以及价格等。这还是政府推动之下，都搞成这样，你想想物业公司有多厉害。现在还在投票的过程中，要达到法定的双 2/3 的条件很难，很多业主还没收房，或者不在本地。

自私是正常的，人都是短视的。不立即触及自己利益的时候，很多人都不关心。我们小区成立物管会的时候，只有 50 多人参与投票，后来在重大事项投票的时候，很多人说物管会是非法的，因为他们不知道这个组织的存在。但是，物业会选择之前，政府公告了很久，但是将近 2000 户的小区只有 50 多人参与投票，投票之后也公示了很久。物业公司收买一些业主去各种投诉.....

听乡政府的人说，目前 12345 投诉的问题中，物业问题是排名第二(可能是本市、本省??)。似乎目前政府在推动物业服务的规范化，似乎本地的政府有 KPI 。乡政府的人说最近他们在帮很多小区搞物管会、业主大会....
(前面说乡政府，这里并不真的是农村，在省会一环边上，以前这土地属于某乡某村的，区政府把我们小区划给这个乡来管)

@Luckykeeper 物业公司在起诉时，能主张的范围：
最近 36 个月内到期的费用，在诉讼时效内，可以被法院支持；
超过 36 个月的部分，因诉讼时效届满，物业公司即便起诉，法院一般不会支持（除非业主自愿承认或履行）。

换句话说：
如果起诉时业主已经欠费 60 个月，物业公司 只能胜诉追讨最近 36 个月的费用；
前 24 个月的费用因超过诉讼时效，物业公司 丧失胜诉权。

我印象中当时有一业主拖欠了 10 年的管理费，她是最后一个开庭，我将自己聘请律师写的诉讼状给她看过了，她也没更改她当时的主张，最后法官直接支持物业公司的诉求，索赔 10 年的管理费。


但是也有例外，如：你家的狗被物业公司打伤，超过了 36 个月诉讼期，只要你向上面投诉，上面介入的话，诉讼时间可以重启。

@Rickkkkkkk 公权力下降平时事不关己可以自动过滤。一旦涉及到自己，亲身体验后，其实有些事情不是争取的问题，权利自然是有，但维权成本高，部门踢皮球，和稀泥这些令人作呕。有效应对无非是请律师，因为都不想浪费时间。毕竟为这种节外生枝的事情操劳本不是人生中的必须项。
我也不是要坚定到底的，一旦超越 2w 的本金成本，我不会犹豫认怂的，认输其实也是另一种赢。
跑路的想法很久就有，但一直没有那根稻草压迫，温水煮青蛙，让我没法主动。
我对日本的房产也有所了解，对比以后，日本的管理组合也就是物业行驶的义务以及态度，这已经不是一个次元的体感了。特别近些年日本房价还是相当便宜，与其在国内受罪，换个地方未必是逃避，而是在寻找更有尊严的生活方式。当然这只是题外话，无非警醒自己，内耗解决不了根本问题，前人掉入的坑比我现在踏入的泥潭深邃百倍千倍。
我现在只是先找了下律师咨询。让我不必在意，按照正常取证流程也就是大伙说的那些步骤走就行了。也直言了，不出意外，你这成不了典型，最多适当打折，可能 8 折，9 折，也能提供入住证据（水电单）来规避计费起始时间。其实律师也是走正常流程，他们太清楚了，这种民事纠纷，最后都是扯皮。

@horizon 是的，业委会和物业权利勾结几乎是一种常态。特别是 50-70 后这些业委会主任。所以成立业委会意义也不大，现在这种物业管理，层层外包，没有什么复杂的东西，流程透明。管理模板到处都是。根本不需要物业，自治完全可以。可惜国内不太可能实现。更深的就不展开了。我觉得自己唯一的幸福就是不跟官家论长短。一旦牵扯，基本没什么好下场。看了太多维权就算赢了的也输了人生。

不用挣扎了，滞纳金不会要你交的，物业费也别想少一分钱（除非有重大违约），且必须出判决书，不能调解的。

无论是物业还是法院，少你一分钱，本身物业在意你这一分钱吗？但这个口子开了，之后还能全额收到物业费吗？法院等着每天处理数亿家庭因为各种理由不交物业费的案子？

@tho 理糙，但话的确没错。

先不管法律如何规定，按照正常人逻辑，交钱是享受应有服务的，存在瑕疵，并且有佐证的话，要么退货，要么免去部分不合格的部分的经济损失，体现在物业费上就是打折或者物业公司滚蛋。那么按照法律人来说（我前天才从律所回来），物业在合同约定的义务，如果存在瑕疵甚至重大失误（比如发生过火灾）等，是完全可以要求其赔偿的，但前提是一定要先缴清物业费。不然无法伸张权利。<- 这点合理（但不合法，合同法以及民法典没有明确规定先履行是索赔的前提）。赔偿金额根据现实损失进行评估，包括但不限于精神上的，比如物业瑕疵，造成租金下降，房屋贬值（难界定，但取证并非不可）。以及对精神上造成的损失（老人被惊吓，忙于奔波等，这些给生活带来压力等，请假条，监控拍下的敲门行为，录音，以及医院单据等）。
所以法院的公共资源匮乏，这不是对案件草率以及不公正判决的理由。现实的确如你所说，法院甚至对这种小额案件全部归类未简易程序，但不表示就是公正的，合法的。如果非要用法制中参杂人治来对法律做解释，那么我认同你的观点，因为我国法律解释归最高法管辖。

物业开不开口子，和法院公不公正没有直接关系，如果法务优秀，能以法律框架下制衡业主，这也是法制的进步。至少有理有据。而当前很大程度就是你说的“每天处理数亿家庭的案件”导致合并同类项简化判决过程导致的不公正存在。这才是倒退的表现。

法院判多少案不是 KPI 考核。在于公权力行驶是否维护法律尊严。题外话，医疗资源也一样匮乏，那就能践踏生命吗？行驶就要负责，不然就排期。发达国家虽然没效率，但至少公平度远远高于国内。虽然维权成本一样高昂，也有资源倾斜，但因为法官独立性更成熟，程序更公平，这反而会减少钻法律漏洞的机会。

物业也好，医疗也罢，如果都以跑量为前提，那么物业不会好，病也治不好。

@GodoIT #27 原来如此，是诉讼时效的问题，学到了，感谢大佬解答