20 年的楼梯房老小区各种问题，房子老了只能换房么？

@honhon 我们现在的小区也接近 20 年了，主要问题是电梯老化，小区老年人比较多， 人员素质差，车位少。 房屋质量到还好。

老小区只要不是预制板而是用钢筋混凝土现浇的，20 年不算老。

如果是预制板老小区，我建议你换房子吧。

怎么改善居住环境 花钱呗 东西不会自己修好
房子包括小区公共区域都是需要维护的 越老维护费用越高 尤其是楼房

20 年那就是 2005 ，其实这个时候的房子已经工艺不错了。车位也考虑的到，基本上和新小区在使用上差距不大的。

05 年入伙的 35 层高小区（当年质量算好的了）

1 、前两年动用了维修基金换了小区所有电梯。
2 、水管到了使用年限，水务局负责更换小区水管，入户的水管业主可自费换。
3 、部分户型墙体渗水，公示 + 使用维修基金。
4 、外墙瓷砖脱落（当年都是瓷砖），肉眼基本看不到，不是大面积。
5 、小区照明、排水管、监控设备，都是小区物业该负责的。

最近看了一些老的五层楼梯房发现有一些比最近的高层都好，特别是那些政府单位附近的，小区干干净净的，虽然楼外立面老了些，但是纯钢筋混凝土隔音、质量啥的感觉都比一般的高层好。

单纯你房子质量太差

在北方的话 20 年老房子问题不大，撑死就是房子不保暖、不隔音。在南方尤其是江浙沪，老房子没有什么防水层，新房子有的外墙老化掉落，这个房子基本就废了，一面墙都是霉。

换个角度，以澳洲为例，物业费非常非常高，比如两室一厅中档公寓可能一个季度要 2000 多刀（ 1W 人民币)，但是房子会维护的非常好，走廊哪墙壁哪怕有个脏印子都会在维护中擦掉，搬家中如果电梯和走廊地毯造成损坏也会被物业罚款，公寓附带的健身房和游泳池会一直维持在比较好的状态，外墙起码一年洗一次，90 年代盖的公寓都很精神。

当然换个角度，这个费用是非常高的，如果有大修的话物业费还会涨价。中国这个物业费不算贵，但是房子的维护水平也远远谈不上让房子长期（ 10 年以上）保持良好状态。

不知道 op 是南方还是北方。我这边广东的现在住的小区已经 25 年左右了（是住在这个小区 25 年）。外墙这些都还好，没有什么大面积脱落。我住在 6 楼外墙渗水这个还没遇到过。不过小区疫情前的时候道路都是水泥地面，全是野草。后面政府搞了老旧小区翻新，现在地面是沥青路，野草也全部挖了重新铺草坪。我感觉我们小区除了监控设备和出入的车道闸口经常有问题外，其他都还没遇到 op 说的那么夸张

可以去油管看看耶律律的高层贫民窟问题，说的很清楚了，质量很高，普通高层未来一定是贫民窟

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有个靠谱的物业公司很重要，之前找房子的时候看了同片区的 2 个楼盘，一个 02 年的看着像 10 年的，一个 06 年的看着像 02 年的。

啊这，学区房基本都是 20 年靠上的

@honhon #20 我意思是在国内 资本都得听老爷的话

我家之前房子也是老小区，五六楼没电梯，租卖都很困难，南方天花板很容易发霉，住着明显不那么舒服了，除非完整重新装修，那钱又得花多少。同小区的好多也都一起搬到新小区继续当邻居，人越来越少物业费都交不齐，变压器小小一个动不动就会停电，要是贷款还没还完的人真的是负资产了。

才 20 年没多老，小区维护的问题，是商品房小区么？

@fredweili 是的商品房小区，县城比较早的一批小区

@cominghome 是的靠谱的物业公司重要，还有小区开发的质量也比较重要

主要看维护，