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14 天前
天涯神贴“2010 年的房地产调控”速读大纲
一、房地产调控的真实意图
1. 调控并非为了降房价，而是刚需的一厢情愿
- 普遍误解：
- 人人都有居住权，房子是用来住的，不是用来炒的。
- 房价太贵，租售比不合理，空置率高，迟早崩盘。
- 房价上涨导致物价上涨，生活困难。
- 核心观点：
- 伪命题：商品房包含土地的稀缺性，天生具备投资属性，“居者有其屋”不等于人人拥有商品房产权。
- 精英决定论：房价不由平均收入决定，而由精英阶层的财富和购买力决定。中国精英阶层体量庞大，足以支撑高房价。
- 供求关系是关键：核心地段的稀缺性是房价上涨的根本，与空置率、租售比关系不大。房租上涨是必然趋势。
- 资金的蓄水池：房地产吸收了大量超发货币，若非如此，资金将涌入生活必需品领域，导致更剧烈的通货膨胀。
2. 调控的真正目的：防范金融风险与实现国家利益最大化
- 利益格局分析：
- 地方政府：卖地是无风险的买卖，巨额收入用于城市建设和支出。
- 开发商与炒房客：在房价上涨中获利。
- 中央政府：承担房价过高带来的金融风险，但在原有模式中受益有限。
- 调控的核心逻辑：垄断
- 目的：中央要从房地产市场中获益，并控制金融风险，必须打破原有的混乱竞争局面，建立国家队垄断。
- 手段：
- 提高门槛：将中小开发商和散户踢出局。
- 整顿市场：为国家队（央企）入场铺路。
- 控制价格：垄断后才能统一定价，实现利润最大化，同时控制价格波动，防止暴涨暴跌。
- 未来趋势：
- 房租垄断：公租房是实现房租垄断的关键一步，未来租金将大幅上涨。
- 一级市场垄断：国家队将通过城市规划、旧改拆迁等方式，从源头垄断开发，民营开发商生存空间变小。
3. 数据与税收的真相
- 官方数据不可信：统计数据常为特定目的服务，存在失真，无论是证明泡沫存在还是刚需强劲，都服务于其背后利益。
- 房产税的困境：
- 向下游转嫁：任何税收最终都会转嫁给最下游的消费者，房产税将主要通过房租体现。
- 出台阻力：
- 利益冲突：若公平征收，将触动庞大的利益集团（福利房、权贵囤积房），执行难度极大。
- 维稳考量：若不公平征收，将加剧社会矛盾，在大量公租房建成前不利于稳定。
- 地方财政担忧：担心影响土地出让收入，得不偿失。
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二、房地产市场的本质与未来
1. 房价上涨的本质
- 稀缺性：不是房屋本身稀缺，而是优质地段的土地稀缺。这种稀缺性是相对于超发的人民币而言的，钱多了，优质资产必然涨价。
- 精英社会：中国是“丛林法则”的精英社会，财富高度集中在金字塔顶端，底层民众的收入和感受对核心地段房价影响甚微。
- 不患寡而患不均：民众对开发商和炒房客的暴富眼红，而国家队垄断则能平息这种“不均”带来的社会稳定问题。
2. 未来市场格局
- 国家队垄断加剧：
- 一级市场主导：国家队将通过拆迁创造“刚需”，垄断从规划到销售的全链条。
- 民营开发商出局：未来民营开发商的日子将愈发艰难。
- 底层住房解决方案：
- 买房无望：金字塔下层的无房家庭，购买商品房将越来越不可能。
- 租房成为主流：未来底层民众将主要通过租房解决居住问题，而租金将由国家通过公租房体系控制。
- 公租房的双重目的：
- 对内：解决体制内最底层员工的住房问题，保障统治机器的稳定。
- 对外：向体制外民众稳定地收取租金，成为新的财政收入来源。
3. 对普通人的影响
- 买房越来越难：商品房将逐渐成为富人的游戏。
- 租金快速上涨：随着城中村等低价房源的减少和公租房体系的建立，房租将进入快速上涨通道。
- 体制内外差异巨大：体制内人员的住房问题有国家保驾护航，而体制外人员则要独自面对高房价和高租金。
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三、社会与经济的深层逻辑
1. 民生与维稳
- 维稳底线：真正的民生底线是吃饭问题。只要不出现大规模饥荒，政权就稳固。农民问题远比城市白领的住房问题更受重视。
- 白领的无力：城市白领除了在网上“呻吟”，几乎没有有效的反抗能力。
- 精英外流不是核心问题：自古以来，商人地位不高，财产无保障。精英阶层（包括官员和商人）的资本和家属外流，是长期存在的现象，并未被视为核心威胁。
2. 经济增长与通货膨胀
- GDP 增长的必要性：高昂的运行成本（腐败、浪费、庞大的公务员体系）决定了必须保持 GDP 高速增长和高税收。
- 通货膨胀是必然：
- 货币超发：为了维持经济增长，印钞是必然选择。
- 资产价格上涨：超发的货币总要有去处，要么是房地产，要么是农产品等生活必需品。两者相比，保房价、控物价是更稳妥的选择。
- 减税不可能：庞大的财政消耗决定了减税在中国很难实行。
- 人民币“外升内贬”：对外升值以吸引外资，对内贬值稀释民众财富。
3. 历史规律的启示
- 历史是一面镜子：
- 双轨制：体制内外有别，是理解中国社会运行的关键。
- 政策的真实动机：任何政策的出台，首要考虑的是统治阶层的利益，而非民众的呼声。
- 不要与趋势为敌：看清大势，顺势而为，不要做螳臂当车的“傻空”。
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四、给普通人的买房建议（ 2010 年视角）
1. 核心原则
- 尽早买，不要等：越早买越好，等待只会错失良机。不要怕压力，有能力就一步到位。
- 买稀缺资产：投资的核心是稀缺性。首选大城市核心地段、公务员小区、公园地产等。
- 利用金融杠杆：贷款买房是普通人享受资产增值红利的最佳途径。
- 关注长期趋势：不要被短期波动迷惑，要用发展的眼光看问题。
2. 城市与区域选择
- 首选一二线城市：大城市具有对周边地区的虹吸效应，发展空间更大。
- 具体城市分析：作者对武汉、南宁、贵阳、重庆、石家庄、济南、郑州、杭州、西安等多个城市进行了点评，强调了城市发展潜力、政府规划的重要性。
- 远离三四线城市：未来人口流出，缺乏支撑，即使房价因通胀上涨也难以变现。
- 新城 vs 老城：对于二三线城市，要选择政府大力投资建设的新城。
3. 具体操作建议
- 买房时机：调控期是最佳的选房时机，可以从容选择。
- 开发商选择：自住要选大品牌开发商，品质有保障。
- 物业重要性：好的物业是房产保值增值的重要因素。
- 老公房 vs 新房：如果能赌拆迁，可以买市中心的老公房；否则，新房更优。
- 商铺 vs 住宅：住宅的投资价值远高于商铺。
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五、对一些具体问题的看法
- 关于股市：不建议普通人参与。
- 关于小产权房：没有保障，不建议购买。
- 关于收入分配改革：基本与体制外的人无关。
- 关于养老：体制外的人要早做打算，不能完全依赖国家。
- 关于性格：性格决定命运，要用发展的眼光看问题，积极努力。
- 关于历史：读史使人明智，要学会寻找历史规律，以古鉴今。
