买房提前还贷会亏钱吗

@MrSheng 不贷款立省利息 100%

@MrSheng 房贷，不管你是等额本金也好，等额本息也罢。你每一期换的金额里边的利息，都是你当期占用了银行的本金而欠下的利息。你贴的这张图片的计算器就是被误导了。这里边所谓的节省的利息，其实是你使用等额本金模式下，“跟银行少借的钱”，你借的钱少，自然利息就少。

本质上是折现计算，但没学过的可能算不明白，

结论就是，无论怎么还基本没太大区别，想省钱只能降低利率，没别的办法。

维持现金/高流动性货币资产部位，扩大负债端规模和久期

你借一块钱一天，就要支付一份利息。
借一百万一万天，就要支付一亿份利息。

非常简单的数字游戏。利息=借款金额*借款日期。把借款金额清零，那么利息=0 。

@csys 正解

@xmumiffy #16

到底是谁蠢，谁坏。

你干嘛不选择不贷款呢，这样立刻还清，0 利息？

你看看你说的啥 --- 还有非常多的人信等额本金比等额本息省钱的 --- 你敢不敢把你的贴图切换到 等额本息 ，看看是不是省钱。

@vislins #20

借银行 100 万，等额本金共还 135 万，等额本息 共还 139 万，等额本金 比 等额本息 贷款方式节省 4 万，有谁可以跟我解释下哪里有问题？

@MyPassWordis #18

选择 16 年还款还不够典型，直接选一年，立省 30 多万。

@MrSheng 知道你又蠢又坏了 不用回了

这也可以吵起来，现在大额存单给的 1.75 狗都不要， 银行的利息可是实打实的 3.3 啊，有钱又不知道怎么理财就提前还贷就好了 现在商贷剩下不到 50 了 再过两年就还清了 一身轻松

@MrSheng 问题的本质就是第一年等额本金你实际还了 10000 等额本息你只还了 9000 （金额属于杜撰，仅作说明，不具备实际参考意义）
你早早的就把借的钱还了，最后还夸银行不收你利息？

@haoxue 我就是看了他的这个视频后面就没再看他了，他这个结论明显不对。肯定是越早还越划算的，

@vislins 这才是正解。

你能有收益超过利率的投资么?

我现在的房贷利息是 3.2%，现在 5 年期的定存利息是 1.5%

那么实际的息差大约在 1.7%

在这种情况下，我没有选择提前还款。

一，考虑到流动性资金可以应对一定的突发情况
二，假如提前还款，日后我再想要找银行借出来 3.2%的大额、长期贷款，难度是比较大的，几乎不太可能
三，结合实际息差 1.7% 是自身可以承受范围内

@MrSheng 银行的利息的计算因子有三个：待归还的本金总额，利率，占用时间。等额本息，等额本金之所以会让你有利息差，区别就是在与占用时间的原因。以你发的那张图作为例子，看似借了 100 万，分了 240 期，咋一看，好像是待归还的本金总额，利率，占用时间三者都一致。其实这种认知是错的，因为你的占用时间不一致。等额本金之所以总利息会少，是因为你前期还的本金比较多，所以导致你占用银行的本金是大幅度递减所导致。

房贷的每月还款金额的构成为：当期归还本金+当月应付利息=当期还款额

（注意，这里的当月应付利息的计算标准为：你当月所欠银行的总的本金的到期应付利息，跟你贷款的年限没有关系，只跟本金有关系，因为只是计算当月。）

等额本息的意思是每一期的还款金额都一样。

举个简单的例子你可能明白，就是上面 2 个贷款方式，第一期还款月还款额里边，当月的应付利息可以粗略计算为：100 万*3.5%÷12 个月=2916.67 （真实公式要复杂一点，这里做了简化处理）。

按照你上面的计算结果，等额本金的第一期的月还款额为 7083.33 元，而其中的支付的利息为 2916.67 ，那么可以得出你第一期所还的本金为 4166.66 。等额本息的第一期的还款额为 5799.60 ，减去支付的利息 2916.67 ，那么第一期所还的本金为 2882.93 。

第二期和后面的计算也是原理一样，只是数字不一样。但是等额本金的还款方式下，待归还的本金总额的“消耗”速度要远远地大于等额本息下的待归还本金总额。

如果你这样解释还不明白的话，就去找个 Excel ，用公式列出两种还款方式下 每一期的还款的本金和利息的各自构成。

@MrSheng 选 1 年的话，你设身处地把自己放进去这个场景，看看你第一期归还的本金，两种方式下，相差有多大。所以，不是你省钱，而是因为你借少了。银行不傻，你不比银行聪明。

@ruchee 我想着都懒得回复这个问题了，有些人就是转不过弯来

有些人不当谜语人会死是吧，无法理解