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zzz22333
V2EX  ›  问与答

用抵押贷去置换房贷,有什么风险吗?

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  •   zzz22333 · 2024-05-26 18:36:47 +08:00 · 2215 次点击
    这是一个创建于 434 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    邻居在银行工作,说可以用抵押贷置换房贷,大概的方法是:通过过桥资金,把当前房贷还完,在将房子抵押出去。

    这样利率可以做到 2.8%,先息后本。

    我算了下,现在房贷还差 100 万,公积金利息+商贷利息,接近 40 万。如果换为抵押贷,10 年还完(实际要不到这么久),大概是 15 万的利息,节省了 25 万利息。并且抵押贷是随时可以还, 不需要预约, 本金越少,利息也越少。

    现在有点心动,目前能想到的风险:

    1. 由于没有房贷了,导致公积金提取不出来,公积金每年有 8 万左右。

    2. 没有房贷,不能抵扣个税。

    还有什么未知的风险呢?

    第 1 条附言  ·  2024-06-25 10:48:36 +08:00
    补充:后面想了下,感觉这样风险还是大,最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。
    44 条回复    2024-07-03 15:32:20 +08:00
    ccde8259
        1
    ccde8259  
       2024-05-26 18:44:26 +08:00
    如果你看不出来这个局里面谁是 OO ,那你就是那个
    xmumiffy
        2
    xmumiffy  
       2024-05-26 18:50:30 +08:00 via Android
    风险就是抽贷,不过现在这情况基本不会抽贷了
    s642153378
        3
    s642153378  
       2024-05-26 18:56:56 +08:00
    就是贷款置换业务,只要走银行正规手续,没啥特别的风险。有很多做过桥的中介,抖音老陌就是。但是中介套壳的经营贷是有抽贷风险的
    godleon
        4
    godleon  
       2024-05-26 21:37:58 +08:00
    那个银行的 抵押贷能做到 2.8 月息吧
    Takizawa
        5
    Takizawa  
       2024-05-26 21:44:03 +08:00 via Android
    公积金一个月 6700 ,月工资 3w 的人了,折腾这些干啥子
    BigShot404
        6
    BigShot404  
       2024-05-26 21:52:51 +08:00
    风险是现在的房产是下跌的,如果一直跌,银行是有可能要求你补充抵押物价值的,看贷款合同。本质上和经营贷没区别,雷区就是抵押物价值持续下跌,导致二次融资失败。如果抵押贷是一次性的,那就看你们的抵押合同是如何规定的。
    qinxi
        7
    qinxi  
       2024-05-26 22:04:06 +08:00 via iPhone
    看楼主写的两条,看来根本不知道啥叫风险,那只能算缺点。楼上说的才叫风险
    ochatokori
        8
    ochatokori  
       2024-05-26 22:11:23 +08:00 via Android
    @Takizawa #5 实发工资和缴纳基数不一定是相同的,工资 1w 公积金六七千也不是没有
    Sawyerhou
        9
    Sawyerhou  
       2024-05-26 23:03:07 +08:00 via Android
    过桥资金利息多少?房抵贷能贷出来一百万吗?如果操作计划周全,我个人觉得可以试试。
    osilinka
        10
    osilinka  
       2024-05-27 03:18:40 +08:00
    过桥资金 靠费用和利息赚钱,而且时间短,你确定你需要这个资金周转?

    利息是一部分,费用是另外一部分

    费用部分有可能是大头!
    cust2008
        11
    cust2008  
       2024-05-27 08:20:49 +08:00
    不要只盯着那个利息差,要看到里面的风险,手续费,担保费,以及非正规的手续和操作 这些都是风险和费用,你要一起计算进去哈。到后面有可能房子都不是你的房子了。
    sundev
        12
    sundev  
       2024-05-27 08:54:08 +08:00
    以前炒房团都是这样搞的
    jackch001
        13
    jackch001  
       2024-05-27 09:09:10 +08:00
    抵押贷没有十年的,到期还要去找过桥资金吗?
    zzz22333
        14
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 09:17:57 +08:00
    @Takizawa #5 能省 25 万的利息,不是小数字了。
    zzz22333
        15
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 09:18:48 +08:00
    @godleon #4 农商行, 邻居是银行的人,本来是 3.0 的,可以谈到 2.8
    zzz22333
        16
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 09:20:29 +08:00
    @Sawyerhou #9 可以的,房子是 200 万的。
    zzz22333
        17
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 09:21:45 +08:00
    @jackch001 @cust2008 @osilinka 感谢各位大佬的回复,过桥资金是 100 万,7 天之内他收 7000 ,超过 7 天每一天收 800 ,一般 7 天左右放款得行。 也是邻居介绍的。
    Mzs
        18
    Mzs  
       2024-05-27 09:30:32 +08:00
    正规银行抵押贷是需要营业执照以及流水 现在是 3 年期 3 年后大概率可以循环贷
    同时家里如果有做生意的人 周转方便的话可以考虑

    如果不是正规银行 而是什么中介的话 真心不建议
    而且没有 10 年的 不要听别人骗 他们只想赚你的钱而已
    一旦不合规被发现 抽贷的
    zzz22333
        19
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 09:34:03 +08:00
    @Mzs #18 我自己有营业执照,每年大概有 10 万的流水,算是正常经营吧?

    是邻居介绍的的。涉及到过桥资金是 100 万,7 天之内他收 7000 ,超过 7 天每一天收 800 。 这个算什么水平。
    jasonchen168
        20
    jasonchen168  
       2024-05-27 09:43:23 +08:00
    商贷今年干到 2.8 也不是不可能啊,武汉不是都 3.25 了
    zzz22333
        21
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 10:08:52 +08:00
    @jasonchen168 #20 看存量还是增量了
    c3gd2g
        22
    c3gd2g  
       2024-05-27 10:24:15 +08:00   ❤️ 1
    计算换概念了啊, 你 100 万房贷如果 10 年还完利息还是 40 万吗? 为啥就省了 25 万呢,
    房贷 10 年还完也就 20 出头利息,你这个 15 个利息还有各种费用 说不定折腾到最后比房贷支出还多
    zzz22333
        23
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 11:03:48 +08:00
    @c3gd2g #22 有道理,我在算下
    syyyyy
        24
    syyyyy  
       2024-05-27 12:03:40 +08:00
    提前还款计算器算一下啊,每年 8 万公积金帮你还,和现金自己还的差别你算过吗。抵押贷,如果我没记错 1.续贷需要找资金来填补额度亏空; 2.房产贬值,银行有让你补充贬值额度的权利;过桥贷一天万分之 6,7 天就赚了几千了,哈哈,好邻居
    zzz22333
        25
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 13:44:51 +08:00
    @syyyyy #24 是的,我得重新算一下了。之前没算对。
    zzz22333
        26
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 13:47:46 +08:00
    @syyyyy #24 不过还有个问题,房贷还款得预约,好像还限次数(不确定)。 抵押贷随时都能还,还了本金后,利息就会少。
    syyyyy
        27
    syyyyy  
       2024-05-27 14:47:53 +08:00 via iPhone
    @zzz22333 100 万么,8 万的公积金应该一年你现金也还不了多少吧?房贷还了本金,利息也会少。先把商贷部分这两年还清,你算算你公积金的利率和抵押贷的利率。更何况公积金你都不用自己拿现金去还……
    zzz22333
        28
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 15:22:35 +08:00
    @syyyyy #27 房贷没有从公积金里面扣款。要每年提取出来,在还款的。
    pinkbook
        29
    pinkbook  
       2024-05-27 15:26:54 +08:00
    如果有人要帮你省钱,那他一定想要赚你的钱。你能不能省钱不好说,但是他稳赚

    钱他赚,风险你承担;好生意
    shijieheping
        30
    shijieheping  
       2024-05-27 15:28:54 +08:00 via iPhone
    消费贷现在基本都 3%了,贷个 100w 不成问题,多弄几个银行,2-3 年先息后本,或者一年先息后本,来回倒就行了
    zzz22333
        31
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 15:56:27 +08:00
    @shijieheping #30 之前想过这个方法的,问题在于 3%的消费贷不是那么好拿的。 得在银行的企业白名单上,才会给你低利率的。
    zzz22333
        32
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 16:04:21 +08:00
    @zzz22333 #31 如果能用消费贷的话,感觉是最好的方法了。用消费贷把商贷还完,公积金贷款慢慢还。这样既能提取公积金,也可以抵税。
    goodryb
        33
    goodryb  
       2024-05-27 17:26:19 +08:00
    之前也有中介联系过我,问了下套路差不多,个人没有营业执照,需要对方帮忙办理,这里面是需要收费的,加上过桥利息,中介稳赚一波,至于后面会不会抽贷,风险未知。

    想想没必要了办,提前还款完事。
    zzz22333
        34
    zzz22333  
    OP
       2024-05-27 17:55:09 +08:00
    @goodryb #33 我是有营业执照,并且是在正常经营,每年有个 10 万左右的流水。
    avenger
        35
    avenger  
       2024-06-25 09:40:57 +08:00 via iPhone
    op 办的怎么样了,关注一下后续
    zzz22333
        36
    zzz22333  
    OP
       2024-06-25 10:48:44 +08:00   ❤️ 1
    @avenger #35 最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。
    avenger
        37
    avenger  
       2024-06-25 10:51:51 +08:00
    闪电贷的利率和额度都不够好吧,而且不能先息后本,每个月还本金,就导致实际资金的利用率是没有那么多。


    这两天跟工厂几个老板聊天,他们都推荐抵押贷款,先息后本的方式。100w 每个月也就是 2000 多的利息,三年后还本,直接找银行申请续贷就行,这样相当于每个月 2000 多的成本,有 100w 的流动资金。

    前提是,如果有比较好的生意还是不错的。不知道大家怎么看?
    zzz22333
        38
    zzz22333  
    OP
       2024-06-25 11:01:19 +08:00
    @avenger #37 闪电贷利率 2.9 了,抵押贷 2.8 ,差不多了。可能就是资金和年限的差别,不过没有房贷后,公积金提取就困难了,我很在意这点的。
    sL83OdzP0RtI2l31
        39
    sL83OdzP0RtI2l31  
       2024-07-01 15:59:26 +08:00
    op 闪电贷了多少,几年期,我和你情况好像,我也在犹豫要不要走抵押贷,目前我商电贷最多只能 30w
    zzz22333
        40
    zzz22333  
    OP
       2024-07-01 16:25:18 +08:00
    @xinchao #39 我现在商贷有 60 万,贷了 30 万,1 年期。 感觉抵押贷风险还是大,而且少了房贷,不能抵扣个税和提取公积金。
    sL83OdzP0RtI2l31
        41
    sL83OdzP0RtI2l31  
       2024-07-01 18:18:55 +08:00
    @zzz22333 #40 1 年期,op 收入水平可以,羡慕
    zzz22333
        42
    zzz22333  
    OP
       2024-07-03 10:23:55 +08:00
    @xinchao #41 现在有 2 年期的了
    sL83OdzP0RtI2l31
        43
    sL83OdzP0RtI2l31  
       2024-07-03 14:33:44 +08:00
    @zzz22333 #42 不是有 3 年期的嘛?我准备也用闪电贷了
    zzz22333
        44
    zzz22333  
    OP
       2024-07-03 15:32:20 +08:00
    @xinchao #43 先息后本只有 2 年期
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