问下房贷该不该提前还？

一、当前整体情况

1️⃣ 理财环境

• 当前一年期理财收益率：3% ～ 4%

2️⃣ 房产基本情况

• 购房时间：2021 年
• 房产城市：苏州
• 当前市场情况：
  • 相比买入价 下跌约 50%
  • 账面浮亏约 70 万左右

3️⃣ 贷款信息

• 贷款方式：等额本息
• 贷款总额：79 万
• 剩余本金：72.7 万
• 贷款期限：30 年（ 360 期）
• 已还期数：53 / 360
• 已还总金额：约 20 万
• 当前商贷利率：3.2%
• 当前月供：约 3473 元

说明：等额本息前期还款以利息为主，本金下降较慢

4️⃣ 个人现金情况

• 当前可动用流动资金：约 20 万

二、核心决策问题

❓问题 1：是否转为公积金贷款？

背景条件：

• 当前为 商贷
• 利率已降至 3.2%
• 后续可能计划在 上海购房
• 现有房产位于 苏州

❓问题 2：是否提前还款？

背景条件：

• 可用于提前还款资金：约 20 万
• 收益对比：
  • 提前还贷：等效收益 ≈ 3.2%
  • 理财持有：预期年化 3% ～ 4%
• 需综合考虑：
  • 利息节省
  • 资金流动性
  • 未来购房计划