房贷商转公的一些问题

起因

• 17 号又放了 4 个大招，其中之一是降低公积金利率
• 作为一个在 21 年顶峰站岗的老韭菜，看到这条消息，已经麻木的心，又有了一丝丝的触动😹
• 遂把武汉的公积金相关的信息梳理一遍
• 以前也确实没有仔细算过这个账

基本情况

• 当时贷的 100w ，犹记的当年的 6.x 的利率💩
• 因为当时选的等额本金，现在还剩下 891666 未还
• 现在的贷款利率事 4.2;没赶上今年年初调到 3.95 那一波（第一天出了当年的还款计划，第二天就发布调整通知，淦！）

公积金相关

• 当前武汉的公积金利率为 3.10 （未调整前）此次就以调整后的 2.85 计算；
• 我以前在武汉交过公积金，账户还有 5000 多块，但是已经好几年没交过了，需要重新续缴 6 个月以上
• 因为没有单位缴费，所以还要找代缴机构：代缴服务费是一个月 80
• 武汉的公积金额度计算公式:

一）
贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20 倍×缴存时间系数

缴存时间系数
  6≤缴存时间≤12 （月） 0.5
  12 ＜缴存时间≤24 （月） 0.8
  24 ＜缴存时间≤36 （月） 1
  36 ＜缴存时间≤60 （月） 1.2
  缴存时间＞ 60 （月） 1.5

二）
贷款额度＝（借款人公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和）×35 ％×12 个月×贷款年限

注：公积金贷款额度根据我市最高贷款限额、贷款最高比例、扣除规定比例首付款后剩余的房屋价款、借款人家庭实际还款能力及住房公积金缴存状况五项限额取最小值确定可贷额度。若是商转公贷款，则在综合以上五项限额后取最小值，并不得超过原商贷剩余本金。最终贷款额度以申请公积金贷款时审核结果为准。若您仍有疑问，您可以拨打 12329 客服热线进行咨询。

计算

- 贷款目标 70w ，年限为 25 年，用他们的两个算法，分别计算一下需要的代价

按照算法一计算：
	
    - 如果想在 6 个月之内贷款，需要使余额到 7w       半年 7w 不划算，肯定不能选这个
    - 如果想在 12 个月之内贷款，需要使余额到 4.38w   (4.38-0.5)/13 = 0.298 ，需要 2980/月
    - 如果想在 24 个月之内贷款，需要使余额到 3.5w    (3.5-0.5)/25 = 0.12 , 需要 1200/月
    - 如果想在 36 个月之内贷款，需要使余额到 2.92w   (2.92-0.5)/37 = 0.065, 需要 650/月
    - 如果想在 5 年后贷款，需要使余额到 2.3w          这个太远了，不划算
    

按照算法二计算：
  	
    - 目前代缴只支持 8%+8% 的缴存比例
    - (1220/0.16)*0.35*12*25 = 800,625 ；
     这样缴存基数 8000 ，每个月 640(个人）+640 （单位）+80 （手续费） = 1360
     缴满 6 个月不就可以办理了
    - 这个我感觉总是怪怪的 
    
最高贷款限额：70W
贷款最高比例：这个暂时不清楚，好像是根据房屋年限算的，大于 10 年是房屋价值的 80%
扣除规定比例首付款后剩余的房屋价款：这个也不清楚，不过应该是没问题的；房子 158 ，首付 58
借款人家庭实际还款能力: 这个应该是需要银行流水，但是我没有交社保，找转贷经理人办的话这个应该也可以
住房公积金缴存状况：就是上面这两个算法了

信息确认

• 这两个算法是并行的，吗的取小值，我说怎么这么点代价就能换公积金
• 武汉新发布的，可以灵活就业办理公积金账户，可自行缴纳；不过仔细研究了下， 不支持商转公，只支持买新房
• 所以支持商转公只能通过企业那条路，所以现在我如果要弄公积金，只能按照第一个算法慢慢积累
• 目前公积金账户有 5000 的余额，需要缴满 3w ，满两年；按 25 个月算每个月需要 1200
• 叠加公积金后的支出：1200+80 （代缴服务费）+5900（月供） = 7180

风险/优势点

• 需要等到 2 年后才能转，2 年后是个啥政策不好说

• 压力变大，每个月又多了 1000 多的支出，还是有点吃不消

• 后期转好了之后真的很香啊，按照现在 2.85 的利率，70w 等额本息每月只需要 3300 的月供；等额本金也就 3900 多的月供

一些疑问

• 商转公还有哪些注意点？这个 5 项里面取最低值会不会有坑？
• 缴费计划是选 3 年的划算还是 2 年的更好？
• 有不有好的代缴平台推荐？
• 咋就是说，有不有可能到时候房贷利率降的比公积金一样😂